Добрый день, дамы и господа. В этой статье я бы хотел проанализировать для вас Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 ноября 2013 г. N Ф05-13310/13 по делу N А40-3926/2013. Суть дела была в следующем:
Арендодатель просил расторгнуть договор аренды здания, обязать арендатора освободить его и передать по акту. Истец ссылался на то, что ответчик самовольно переоборудовал часть помещений.
В иске отказали. Но кассационная инстанция отменила состоявшиеся судебные акты и удовлетворила требования арендодателя. Она исходила из следующего.
В силу Жилищного кодекса (ЖК) РФ переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в техпаспорт. Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в техпаспорт. Переустройство и (или) перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
Данные нормы ЖК РФ по аналогии применяются к отношениям собственников нежилых объектов.
Ответчик существенно нарушил условия договора аренды. Ведь он без разрешений компетентных органов произвел не согласованные с арендодателем переустройство и перепланировку помещений.
В силу ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Арендатор, который за свой счет и с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.
Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от его перепланировки, переоборудования (переоснащения), которые могут иметь место только с согласия арендодателя. А если речь идет о недвижимости, то требуется также разрешение соответствующих органов публичной власти.
Переоборудование (переустройство) и перепланировка помещений без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.