Добрый день, дамы и господа. В этой заметке поведаю Вам о содержании Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2012 г. N 9785/12.
Арендатор, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, обратился к арендодателю с целью реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом арендатор указал, что в связи с проведением им капитального ремонта цена помещения подлежит уменьшению на стоимость произведенных неотделимых улучшений.
Суды первой и апелляционной инстанций согласились с данным доводом. Однако кассационная инстанция посчитала, что стоимость выкупаемого имущества уменьшению не подлежит.
Президиум ВАС РФ все судебные акты отменил по следующим основаниям.
Окружной суд не учел, что отношения между сторонами регулируются Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Согласно данному закону стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Суды первой и апелляционной инстанций, уменьшая выкупную цену спорного имущества, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.
Вместе с тем суды уменьшили рыночную стоимость выкупаемого имущества не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором несколькими годами ранее.
Поэтому при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость должна быть уменьшена именно на стоимость неотделимых улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т. д.