Что такое дарственная на квартиру? Это гражданско-правовая сделка, которая предполагает участие как минимум двух сторон: дарителя и одаряемого. Ее сущность состоит в том, что даритель отчуждает права собственности на квартиру в пользу одаряемого (получателя дара).

Стоит особенно обратить внимание на три ключевые особенности дарственной:

  • Она имеет безвозмездный характер.
  • Дарственная не может содержать специальных условий перехода прав собственности к одаряемому
  • Обе стороны: даритель и одаряемый выражают добровольное согласие на сделку.

Что значит безвозмездность сделки? Дарственная не предполагает внесение платы получателем прав собственности за квартиру в пользу дарителя. Нередко договора дарения заключаются между близкими родственниками. Такая сделка позволяет быстро и с наименьшими затратами сменить собственника квартиры, при этом сохранив имущество в семье.

При подписании дарственной на квартиру нужно понимать, что она не может заменить собой завещания. Если стороны не успели подписать договор и переоформить права собственности до смерти дарителя, то договор будет считаться недействительным, а наследование будет вестись по нормам закона или по завещанию. Дарственная не будет учитываться при определении прав родственников на жилье.

Есть еще одно важное требование к сторонам сделки: на момент подписания дарственной стороны должны быть дееспособными. При этом законодательство допускает отчуждение недвижимости в пользу несовершеннолетнего, а вот сам ребенок в возрасте до 18 лет не может выступать дарителем. Регистрирующий орган просто откажет в переоформлении недвижимости, если дарителем в сделке выступает ребенок.

Заключение договоров дарения регулируется нормами Гражданского кодекса. Как правильно оформить квартиру по дарственной? Оформление дарственной на квартиру предполагает прохождение ряда этапов, в их числе:

  • Подготовка необходимой документации для заключения сделки.
  • Подготовка и подписание договора дарения сторонами.
  • Заверение дарственной у нотариуса (необязательный этап, но часто практикуемый сторонами).
  • Переоформление прав собственности на квартиру в пользу одариваемого.
  • Вступление в права собственности одаряемым и уплата им налога.

Дарственная: какие документы нужны

Перед тем как приступить к подписанию договора необходимо собрать установленный комплект документации, на которых впоследствии нужно будет ссылаться в дарственной, а также который потребуется при перерегистрации прав собственности.

Какие документы для дарственной на квартиру потребуются? В стандартный перечень документации можно включить:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающая документация на квартиру — это тот документ, который подтверждает права дарителя на отчуждение недвижимости (например, договор купли-продажи, договор дарения и пр.);
  • документ, служащий подтверждением прав собственности дарителя: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (в 2017 году выдача свидетельств на квартир не выдается, вместо этого права собственности подтверждаются выпиской из госреестра).
    Выше приведены необходимые документы для оформления дарственной, без которых не получится заключить договор.

Иногда для оформления дарственной на квартиру требуются дополнительные документы:

  • разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки (при участии в ней несовершеннолетних в качестве самостоятельных субъектов);
  • согласие супруги на сделку (если квартира является совместно нажитым имуществом);
  • нотариальная доверенность на представление интересов дарителя/одаряемого при невозможности участвовать в сделке или в момент переоформления прав собственности.

Подписание договора дарения на квартиру

Для того чтобы сделать договор дарения на квартиру совсем не обязательно обращаться в специализированые юридические компании. Составить договор и подписать его можно самостоятельно.

Как правильно составить договор? Специальной унифицированной формы дарственной не предусмотрено. Дарственная должна обязательно делаться в письменной форме (таково требование Гражданского кодекса в отношении передачи в дар любого имущества дороже 3000 руб.). Договор оформляется в письменном виде, даже если стороны доверяют друг другу или являются родственниками.

Для оформления дарственной нужно ориентироваться на нормы гражданско-правового законодательства и желательно включить в текст документа следующие пункты:

  • четкую идентификацию дарителя и одаряемого: их ФИО, реквизиты паспорта, контактные сведения;
  • предмет сделки: в указанном случае это квартира (ее адрес, кадастровый номер, площадь и прочие важные характеристики);
  • указать на намерения одной стороны передать квартиру в дар на безвозмездных началах и другой – принять ее в дар;
  • наличие обременений на квартиру (если есть).


Скачать образец договора дарения

Остальная информация включается в договор дарения по желанию сторон. Так, здесь допускается прописать срок действия дарственной, права, обязанности, ответственность сторон, способ решения спорных ситуаций и порядок действий при возникновении форс-мажора.

Нужно ли присутствие одаряемого при оформлении дарственной? Да, при подписании документа требуется присутствие обеих сторон: дарителя и одаряемого. Но если одаряемый не может присутствовать в этот ответственный момент, то ему стоит оформить нотариальную доверенность на доверенное лицо с правом подписания за него дарственной.

Нотариальное заверение договора дарения

Оформление договора дарения допускается без участия нотариуса. Требование об обязательном нотариальном заверении подобных сделок было устранено. Тем не менее многие россияне предпочитают не экономить на нотариальном заверении дарственной. Обычно они идут на этот шаг, если у них есть основания полагать, что сделку попытаются оспорить родственники.

Переоформление квартиры по договору дарения относится к юридически уязвимым сделкам. Нередко родственники дарителя пытаются оспорить договор, чтобы вернуть недвижимость в состав наследственной массы или совместно нажитого имущества. Они могут рассчитывать на успешный исход дела, если им удастся доказать тот факт, что даритель не отдавал себе отчета относительно последствий подписания договора или подписал его под влиянием давления, угроз или шантажа.

Нотариус сделает шансы на оспаривание дарственной в судебном порядке минимальными. Он подтвердит факт вменяемости дарителя, понимания им последствий подписания договора. При необходимости нотариус сможет выступить свидетелем в суде.

При обращении за заверением дарственной к нотариусу сторонам нужно иметь при себе:

  • непосредственно договор дарения (его можно оформить предварительно или на месте заполнить готовый образец);
  • выписку из ЕГРН/свидетельство о собственности;
  • правоустанавливающую документацию;
  • отчет об оценке рыночной стоимости квартиры (не обязательно);
  • паспорта сторон.

За то чтобы оформить договор дарения на квартиру у нотариуса необходимо будет заплатить за оказанные услуги. Сумма трат включает в свой состав:

госпошлину, размер которой един для всей территории России и прописан в Налоговом кодексе;
плату за технически-правовую работу, которая варьируется в зависимости от региона и устанавливается региональной нотариальной палатой.
Госпошлина за нотариальное заверение дарственной определяется с учетом кадастровой, инвентаризационной или рыночной стоимости недвижимости. Стоит отметить, что нотариус не вправе указывать сторонам основание для оценки квартиры. Если нотариус отказывается принимать инвентаризационную оценку квартиры для расчета размера госпошлины, то его действия можно обжаловать.

Нотариальные тарифы отличаются в зависимости от наличия или отсутствия у сторон родственных связей. Так, члены семьи и близкие родственники заплатят нотариусу за заверение дарственной 0,2% от стоимости квартиры, но не менее 3000 руб. Максимальный размер госпошлины установлен в размере 50 тыс.р.

Если же стороны не имеют по отношению друг к другу родственных связей, то стоимость услуг нотариуса для них будет рассчитываться следующим образом:

  • при стоимости квартиры до 1 млн. рублей – 3 тыс.р. + 0,4% от цены квартиры;
  • от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+ 0,2% свыше 1 млн.р.
  • более 10 млн.р. – 25 тыс.р. + 0,1% от цены сверх 10 млн.р.
  • Максимальная сумма, уплачиваемая нотариусу в этом случае, составляет 100 тыс.р.

Плата за техническую и правовую работу нотариуса при заверении дарственной составит около 5-7 тыс.р.

Но не только желание сторон придать сделке дарения большую юридическую силу заставляет их обратиться к нотариусу. Так, им может потребоваться получение нотариально заверенной доверенности на представление интересов сторон в Росреестре или согласия другого супруга на отчуждение недвижимости. Стоимость нотариального заверения таких документов составляет около 2000 руб.

Перерегистрация прав собственности в Росреестре

Итак, договор дарения подписан. Что дальше? Теперь для оформления договора дарения квартиры не требуется регистрировать сам текст документа в Росреестре. Но навестить ведомство сторонам все же придется, так как необходимо перевести квартиру в собственность одаряемого. Без этого шага дарственная не приобретет юридической силы.

Каков перечень документов на оформление дарственной на квартиру требуется в Росреестре:

  • Дарственная в трДех экемплярах (по количеству сторон сделки);
  • Паспорта сторон;
  • Правоустанавливающая документация на недвижимость.

Для передачи квартиры по дарственной сторонам потребуется написать два заявления: даритель прописывает просьбу об отчуждении прав собственности в пользу одаряемого, а одаряемый – о перерегистрации прав собственности в его пользу.

За перерегистрацию прав собственности на квартиру необходимо будет заплатить госпошлину в установленном размере. Ее размер для физических лиц составляет 2000 руб. Он един для всей российской территории и прописан в Налоговом кодексе.

Квитанцию с оплаченной госпошлиной желательно сохранить и предоставить в Росреестр в момент передачи комплекта документов.

Документы будут проверяться в Росреестре не более 7 дней, после чего специалисты ведомства внесут отметку в единый реестр недвижимости об изменении лица, обладающего правами собственности на квартиру. Также одаряемому подготовят выписку из ЕГРН, где он будет значиться новым собственником квартиры.

После получения выписки из ЕГРН одаряемый становится полноправным владельцем недвижимости и может распоряжаться ей по своему усмотрению.

Налогообложение дарственной

Перед тем как оформлять дарственную сторонам стоит учесть, что она относится к налогооблагаемым сделкам. В этом случае одаряемый считается выгодоприобретателем и именно он должен заплатить 13% НДФЛ в бюджет. Для сравнения, при заключении договора купли-продажи налог в бюджет уплачивается первоначальным владельцем квартиры.

Налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости квартиры с применением налоговой ставки 13%. В установленные сроки одаряемый должен отчитаться перед бюджетом и заплатить НДФЛ. Скрыть факт получения квартиры по договору дарения не получится: эта информация поступает в Налоговую инспекцию из Росреестра в автоматическом режиме. И в случае неуплаты налога и непредставления декларации одаряемый может быть привлечен к ответственности.

При передаче квартиры по дарственной не применяются налоговые вычеты и не действует освобождение от налогообложения при владении недвижимостью более 3-5 лет. Это делает заключение дарственных весьма невыгодным видом сделок по сравнению с договором купли-продажи. С другой стороны, иногда заключение дарственных является экономически оправданным и позволяет обойти некоторые законодательные ограничения.

При этом налоговое законодательство освобождает от уплаты налога близких родственников дарителя. К ним относятся его дети, супруги, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки, внуки и внучки. Именно поэтому договора дарения наиболее распространение между родственниками.

Для родственников подписанные дарственные не несут никаких налоговых последствий и они не обязаны представлять декларацию в ФНС. В некоторых случаях для подтверждения родства и освобождения от НДФЛ они должны будут предоставить в инспекцию документы, указывающие на наличие льгот. Это может быть свидетельство о рождении или заключении брака.

Как оформить дарственную на квартиру с учетом норм законодательства?

One thought on “Как оформить дарственную на квартиру с учетом норм законодательства?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *