Добрый день, дамы и господа. Сегодня проанализирую для вас Определение Конституционного Суда РФ от 4 февраля 2014 г. N 221-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Рискиной Елены Борисовны на нарушение ее конституционных прав подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суть вопроса:
В соответствии с Законом об ипотеке суд, принимая решение об обращении взыскания на предмет залога, должен определить и указать в нем в т. ч. начальную продажную цену имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде. А в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости имущества, указанной в его отчете.
По мнению заявительницы, приведенная норма неконституционна, поскольку по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, она запрещает изменять начальную продажную цену заложенного имущества, если его рыночная стоимость изменилась.
Конституционный Суд РФ пришел к следующим выводам.
Согласование начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания с его рыночной стоимостью, с одной стороны, предотвращает продажу объекта по заниженной цене. С другой стороны, такой механизм позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены.
Баланс интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращается взыскание, обеспечивается возможностью согласования его начальной продажной цены с рыночной стоимостью. Имеются в виду т. ч. случаи, когда рыночная стоимость существенно повысилась после вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания. Это — без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц — способствует получению максимальной суммы, вырученной от реализации заложенного имущества с публичных торгов, из которой удовлетворяются требования кредиторов.
Оспариваемая норма сама по себе не регулирует процедуру изменения судом начальной продажной цены заложенного имущества и не препятствует такому изменению, если рыночная стоимость существенно повысилась после обращения на него взыскания. Она направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота.